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Alquileres: cómo serán los contratos con la nueva ley que ya tiene media sanción

Si el proyecto fuera ratificado por el Senado, cambiarían las cláusulas de duración de contrato, reajustes, depósito, garantías y reparaciones.

La ley de alquileres obtuvo media sanción este miércoles en la Cámara baja.

El proyecto de ley de alquileres que obtuvo este martes media sanción de la Cámara de Diputados cambiará la forma en que deberán realizarse los contratos de vivienda entre inquilinos y propietarios. Algunos de los cambios principales tienen que ver con las cláusulas de ajuste de precios y de duración de la locación.

En primer lugar, uno de los cambios fundamentales que establecerá la iniciativa -si llegara a tener sanción completa en el Senado- es el plazo mínimo que tendrán los contratos de alquiler. En lugar de los dos años que suelen firmar los dueños de los inmuebles y sus locatarios, habrá un mínimo de tres años.

Los convenios ya firmados y que estén vigentes no estarán afectados por los cambios, ya que de ser aprobada, la ley solo impactará en los contratos nuevos a partir de la fecha de promulgación de la norma.

Otros aspecto a tener en cuenta es que ya no habrá lugar para una negociación entre el inquilino y el propietario por los porcentajes de reajuste, generalmente semestral, de los valores mensuales del alquiler. Si el proyecto fuera sancionado, entraría en vigencia un índice para actualizar bajo un criterio “objetivo” el precio de la mensualidad.

Ese indicador mezclará en partes iguales la evolución de la inflación y la de los salarios y será elaborado por el Banco Central. Los ajustes semestrales -lo que más se acostumbra actualmente en el mercado de alquileres- pasarán a ser ilegales: solo se permitirán actualizaciones anuales. En términos simples, si durante ese año la inflación fue de 30% y los salarios se actualizaron a ritmo de 25%, el reajuste de alquiler deberá ser 27,5%.

Los contratos además no podrán exigir a los inquilinos pagos adelantados por un monto que supere el valor de un mes de alquiler. El depósito, una suma que los propietarios suelen pedir para tenerlo como “reaseguro” ante cuentas sin pagar o daños en el inmueble luego de finalizado el contrato, tampoco podrá superar el monto de una cuota mensual.

En este sentido, el convenio a firmar deberá incorporar en esa cláusula una suerte de “actualización” del depósito. Si el inquilino pagó un monto equivalente al primer mes de alquiler, el propietario tendrá que devolver -si no necesitara utilizarlo- una suma igual al último mes de alquiler.

Respecto al sistema de garantías, el proyecto que obtuvo media sanción prevé un “menú” de opciones. Ese “menú” incluirá -además de un inmueble a nombre de familiar directo como suele suceder- certificados de ingresos como recibos de sueldo, seguros de caución, aval bancario y garantía de fianza. Entre esas cinco opciones, el inquilino deberá presentar al menos dos variantes, de las cuales el propietario elegirá una.

También cambiarán en los contratos aquellos artículos que refieran a las reparaciones. “En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador”, reza el proyecto aprobado este miércoles en Diputados.

“Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente” completó.

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